Аванс, задаток или обеспечительный платеж: Что, когда вносят. Комментарий юриста, Вадима Шабалина

Эксперты: Вадим Шабалин

12 ноября 2018

1325
0
подписаться

О формах предоплаты и различиях между ними, практикующий юрист по недвижимости Вадим Шабалин

Вадим Шабалин

Дорогие друзья, сегодня мы поговорим о внесении предоплаты при проведении сделок. К сожалению, даже опытные риэлторы-практики иногда совершают при этом ряд ошибок,не используя всех возможностей защиты интересов своих клиентов, предусмотренных действующим законодательством,которое предусматривает такие формы, как хорошо известные вам аванс, задаток, преддоговор, а также, начиная с 2015 года, и обеспечительный платеж.

Итак, вначале разберемся с авансом и задатком. В чем главное отличие между ними? Большинство из вас скажут-если от сделки отказался покупатель, то задаток ему не возвращается, если же продавец-он обязан вернуть сумму в двойном размере. и это правильно! но ваш ответ неполный, ведь главное отличие — задаток является способом обеспечения обязательств, а аванс, к сожалению, нет. Поэтому, кстати, в ГК РФ об авансе нет отдельной статьи.

В авансовом соглашении, которое в общем случае выгодно продавцу (отчуждателю), стороны могут прописать штрафные санкции в случае отказа от сделки. в большинстве ситуаций таковые накладываются на приобретателя (кстати, формулировка «в случае отказа покупателя аванс ему не возвращается» не совсем корректна), однако по требованию приобретателя могут быть и зеркальными (квазизадаток), и отсутствовать вообще (на профессиональном жаргоне-пирожок ни с чем). Но по умолчанию аванс всегда подлежит возврату, что, безусловно,продавцу выгодно,особенно если покупатель «проглотил» наложенные на него штрафные санкции.

Несколько слов о задатке. на практике его применяют, если стороны «железобетонно» будут делать сделку, ибо в случае отказа от нее продавца покупатель вправе требовать не только двойную сумму, но и возмещение доказанных убытков! и при этом суд наверняка наложит арест на квартиру, даже если задаток будет составлять символические 20-30 тыс.руб.

Теперь давайте перейдем к преддоговору. Он, безусловно, выгоден покупателю, ибо тоже выполняет обеспечительную функцию, конкретизирует договоренности сторон, устанавливает существенные условия сделки (цену и сроки). И самое главное — в случае отказа продавца покупатель имеет право понуждать его в судебном порядке заключить основной договор именно на тех условиях,которые были прописаны в предварительном! естественно, при этом суд накладывает на квартиру арест до окончания разбирательства.

Давайте подведем краткие итоги. Продавцу (отчуждателю) выгодно принимать предоплату по авансовому соглашению со штрафными санкциями на покупателя, его же (приобретателя) интересы лучше всего защищает преддоговор без какого-либо «штрафняка». При этом чем больше размер предоплаты, тем выгоднее продавцу, и наоборот.

В заключении — несколько слов об обеспечительном платеже. Он активно применялся и применяется при аренде и найме квартир (некоторые агенты используют термины «залог», «страховой депозит» и им подобные, что сейчас уже просто юридически неграмотно). Обеспечительный платеж-это не плата за последний месяц найма или за расход воды или электричества, а именно сумма за возможный ущерб, нанесенный квартире сверх естественного износа, и подобные ситуации (курение, домашние животные, дебош, нехватка мебели или оборудования) должны быть четко конкретизированы в договоре!

Из передачи вы узнаете:

  • Какие формы предоплаты предусматривает действующее законодательство.
  • Чем отличаются аванс и задаток.
  • Почему в Гражданском кодексе отсутствует статья об авансе.
  • Что прописывают в авансовом соглашении.
  • Всегда ли аванс подлежит возврату.
  • Какие функции выполняет преддоговор.
  • Что защищает интересы покупателя, а что - продавца.
  • Когда применяется обеспечительный платеж.

Регистрация даёт доступ к эксклюзивному видео:

Система Orphus