Как продать квартиру самостоятельно без риэлтора в Москве. Часть 1. Николай Винидиктов

28 March 2019

10146
0
подписаться

1. Как продать квартиру самостоятельно без риэлтора в Москве.

2. Четкий план действий продажи квартиры дорого и быстро без посредников.

3. Часть 2: https://m2tv.ru/video/episode-1553629153_1898

Добрый день, я расскажу вам четкий пошаговый план действий, как самостоятельно продать квартиру в Москве, и получить максимально возможный результат для этой формы продажи. Меня зовут Николай Винидиктов.

Итак, цикл продажи квартиры состоит из нескольких пунктов:

1. Определение стоимости квартиры

2. Принятие решения о продаже

3. Упаковка объекта и донесение его до рынка

4. Работа по поиску покупателя

5. Аванс/задаток и сделка

Это первая часть короткого видео, где я расскажу о первых 3 пунктах – определение стоимости, упаковка и вывод на рынок. Поиск покупателей и завершение сделки смотрите во второй части.

Начнем.

Определение реальной стоимости

Это самый важный аспект.

Рынок информационно открыт, подавляющее большинство предложений видят все, и покупатели и их агенты достаточно квалифицированы и разумны.

Сейчас единственный действенный и верный способ определения цены продажи – сравнительный.

Все последнее время в Москве рынок продавца, и на одного покупателя претендует в среднем 10 и более квартир вторичного рынка и огромное количество новостроек.

Средний цикл покупателя от замысла до сделки составляет от 3 месяцев, за это время они очень хорошо изучают все что есть, и выбирают для себя лучшие варианты по цене-качеству.

Зайдите на основные сайты по недвижимости – сейчас это ЦИАН, Авито, Яндекс. Недвижимость. Обычно большая часть предложений там пересекаются.

Посмотрите объявления о продаже в вашем доме и вашей локации в целом. Оцените параметры и их соотносимость с вашей квартирой. Обязательно смотрите не только на цену объекта, но и на ее изменения, как давно квартира на рынке, а также на количество открытий данных объявлений. Именно это самое важное для понимания потенциала, а не просто объекты сами по себе.

Бывают целые жилые комплексы, где продавцы только смотрят на цены друг на друга без оценки спроса, и в итоге накручивают цены до нерыночных, и в итоге потенциал реальной продажи становится минимальным.

Если вы выйдете в продажу по цене выше рынка, вы просто не захватите всех этих реальных покупателей, которые «накопились» на нем за последние месяцы. А новые появляются относительно медленно, и часто до принятия решения у них еще пройдет длительный период.

Здесь кстати очень ценен агент, который знает и умеет все это правильно оценить, владеет дополнительными данными по истории и динамике продаж в локации. Ведь он занимается этим каждый день.

Будьте объективны. Ориентируйтесь не на дорогие варианты, а на предложения, на которые есть реальный спрос. Постарайтесь абстрагироваться от своего объекта, поставьте себя на место рационально действующего покупателя.

Все это позволит вам понять примерный диапазон стоимости и решить, по какой конкретно цене вы начнете продажу.

Идем дальше.

Да, наверное, я должен представиться. Меня зовут Николай Винидиктов, я профессиональный практикующий агент по недвижимости. Я работаю с 2005 года. Моя специализация – работа именно с продавцами.

Следующий пункт:

Принятие четкого решения о продаже

Это важный момент. Квартира часто ключевой актив человека, ее продажа одно из значимых решений в жизни. Не стоит «пробовать» или «тестировать» продажу квартиры, это не работает. Должно быть взвешенное решение.

Я также не рекомендую вам ждать какое-то особенное время для продажи, потому что глобальная ситуация плохо поддается четкому прогнозу. Всегда есть свои «за» и против, всегда кто-то говорит «нужно было продавать раньше» или «подожди, скоро рынок полетит вверх». Не ориентируйтесь на эти прогнозы. Если продажа действительно актуальна, то лучшее для этого время – сейчас.

В целом на рынке есть 2 периода, которые считаются «повышенным» сезоном. Это весна – период с февраля по май и осень, период октябрь-декабрь. Но в последние годы это не жесткая тенденция. Покупатели активны в течение всего года.

Помните – каждый месяц непроданной квартиры это или потеря не менее 1% от замороженных там средств, или потеря самого ценного – вашего времени, которое вы могли провести на новой квартире в вашей новой жизни.

Поэтому понимая ориентировочную стоимость продажи, к которой лучше отнестись консервативно, вы сможете принять решение о запуске процесса.

Срок продажи, на который можно ориентироваться – для квартир эконом и комфорта класса это 2-3 месяца, для квартир бизнес и элит сегмента срок продажи может быть дольше, но не в разы.

Конечно, можно продавать любую квартиру и год и два, но это значит только одно - вы потеряли и время, и деньги.

Кстати, я специализируюсь на работе именно с продавцами. Я и моя команда закрыли множество сделок, принесли максимум собственникам в заданный срок. Если вам нужен лучший результат, позвоните мне.

Идем дальше.

Упаковка объекта и донесение его до рынка

Чтобы эффективно продать квартиру нужно ее а) подготовить к продаже, б) качественно упаковать и в) донести ее до 100% потенциальных покупателей и их агентов.

Что необходимо:

Документарная подготовка

Соберите все документы на квартиру, желательно сразу их отсканировать. Основной документ – правоустановка. Обычно это договор купли-продажи или дарения, свидетельство о наследстве или договор долевого участия.

Найдите - свидетельство о праве собственности (сейчас их уже не выдают) получите свежую выписку из ЕГРН, документы, подтверждающие оплату квартиры, акты приема-передачи, статус коммунальных и эксплуатационных платежей.

Поймите ситуацию по прописанным в квартире, сколько их, кто, куда вы будете выписываться при продаже. Получите выписку из домовой книги.

Планировка. В последнее время это важный момент. Если в вашей квартире не было никаких перепланировок, то найдите, а лучше получите свежий поэтажный план и экспликацию. Это обязательные документы для ипотечных покупателей.

Если же у вас сделана перепланировка, и она не узаконена, будьте очень аккуратны, посоветуйтесь со специалистом, здесь много нюансов. Лучше не получайте никаких документов на эту тему пока не будете точно знать, как здесь поступить.

Сбор ключевых параметров квартиры

Это площадь, общая и жилая, в том числе в разбивке по всем помещениям, количество комнат и планировочное решение, ближайшие станции метро (лучше указать несколько), количество санузлов, балконы и лоджии, тип дома, этаж и этажность, высота потолков, виды из окон и другие.

Рекомендую вносить максимум параметров в объявление, т.к. для кого-то они критичны при поиске, и иначе вас не смогут найти. Ну и будет меньше нецелевых звонков.

Фотосессия квартиры

Это ключевой элемент. Большинство людей – визуалы. И фотографии — это именно то, что вовлекает клиентов в объект, погружает их, привлекает позвонить именно вам.

Проведите подготовку к фотосьемке по очень простому правилу – все что может быть куда-то убрано – должно быть убрано. От зубных щеток и пылесосов, до фотографий и полотенец. Перегнуть палку здесь невозможно.

Я рекомендую обращаться к профессиональным фотографам, специализирующимся на съемке квартир для продажи. Это недорого, порядка 3 тысяч рублей. Широкоугольная съемка на профессиональную камеру с постобработкой – точно стоит того.

Съемку лучше всего проводить днем или утром, во время максимального количества естественного освещения.

Лучшие ракурсы – из угла в сторону окна. Нужно показать максимальный простор и объем каждого помещения.

Важно правильно выбрать первое фото – оно должно быть лучшим. Обычно это гостиная, максимально объемный ракурс в сторону окон.

Если возможно и это выглядит положительно – можно снять и холл на этаже, и подъезд, и входную группу, и, конечно, сам дом, а иногда и его окружение – например, детскую площадку и территорию комплекса.

Не нужно выкладывать неудачные или лишние фотографии, важнее качество, а не количество, атмосфера.

Описание квартиры

Делайте объявление максимально качественным и подробным. Для ориентира – не менее 1 000 знаков. И разделите текст на абзацы, чтобы его был удобно читать.

Общий порядок структуры текста: площадь и комнатность, планировка, стиль и ремонт, уникальные особенности/преимущества квартиры, описание кухни, сантехники, мебели, технического оснащения, видов, т.е. все, что относится к самой квартире. Далее расширяем - характеристики дома, его преимущества и инфраструктура, парковка, транспортная доступность, ближайшая городская инфраструктура (школы, детские сады, парки, ТЦ и подобное). В конце можно кратко описать юридическую ситуацию, например: один взрослый собственник более пяти лет, никто не прописан, ипотека возможна.

При составлении описания также выделите для себя основные недостатки объекта и заранее подготовьте смягчающий вариант ответа на будущее.

Реклама объекта

Итак, объект упакован, теперь нужно донести его до покупателей и их агентов.

Первое это интернет. Сайтов с объявлениями по недвижимости огромное количество, но обычно достаточно основных: ЦИАН, Авито, Яндекс. Недвижимость, ДомКлик. В размещении в принципе нет ничего сложного, просто будьте внимательны и заполняйте все что возможно.

Купите премирование вашего объявления чтобы поднять его выше в выдаче результатов поиска, чтобы покупатель увидел его раньше, т.к. по среднему запросу на поиск выходит результат на несколько десятков квартир. Максимально дорогие рекламные пакеты покупать не нужно, это не даст особого эффекта, и только собьёт показатели.

Рекомендую купить отдельную сим карту для продажи, т.к. данные об объектах и контактах остаются в различных базах, и вам могут звонить по продаже даже через несколько месяцев после сделки.

Второй элемент охвата рынка – охват живущих рядом.

Как известно, лучший покупатель, т.е. тот, кто может купить квартиру с какой-то премией к рынку – это «сосед», поэтому если возможно – закажите расклейку листовок с объявлением о продаже рядом в локации объекта, повесьте баннер, распространите информацию по почтовым ящикам дома, поговорите с управляющим дома.

В целом все эти действия позволят вам охватить большую часть рынка.

Единственное, если ваша квартира относится к сегменту бизнес или элит, и стоит 40-100 и более миллионов, то для получения максимальной цены вам точно понадобится агент, потому что этот сегмент работает по-другому, и подавляющее большинство сделок проходит за счет агентского взаимодействия.

Здесь я заканчиваю первую часть моего рассказа. Смотрите продолжение и завершение процесса продажи во второй части.

Надеюсь, это видео было полезным для вас. Спасибо что посмотрели, буду благодарен за лайк этому видео и подписке на канал.

Это был Николай Винидиктов, ваш агент по продаже недвижимости

Из передачи вы узнаете:

Краткое содержание ролика:

  • Как определить стоимость квартиры для продажи
  • Срок продажи квартиры, принятие решения о продаже
  • Описание и фотосессия квартиры для продажи
  • Реклама квартиры
  • Нужно качественно продать квартиру по максимальной цене в заданный срок?

    Возьмите риэлтора профессионала! Просто позвоните мне!

    Николай Винидиктов, агент по недвижимости +7-925-500-64-32.

    Консультация бесплатна. Получите подробный анализ цены продажи вашей квартиры.

    https://www.instagram.com/nikolayvinidiktov/ Подпишись на мой Instagram!

    https://www.facebook.com/nikolay.vnd мой Facebook.

    Компания Clayton&Boyers: http://www.claytonandboyers.ru/

    Краткие тезисы этого ролика о продаже квартиры:

    Определение реальной стоимости продажи квартиры:

    Самый верный способ определения цены продажи квартиры – сравнительный. Используйте основные сайты по недвижимости: ЦИАН, Авито, Яндекс.Недвижимость.

    Посмотрите объявления о продаже в вашем доме и локации. Оцените различные параметры, смотрите не только на цены, но и как давно квартира на рынке и на количество просмотров объявлений. Это самое важное.

    Если вы выйдете в продажу по цене выше рынка, то не захватите всех реальных покупателей, которые «накопились» на нем за последние месяцы. Новые появляются медленно, и долго решают.

    Здесь очень ценен агент, который умеет все правильно оценить, владеет дополнительными данными по истории и динамике продаж в локации.

    Все это позволит понять по какой цене начать продажу.

    Принятие четкого решения о продаже квартиры

    Квартира ключевой актив человека, ее продажа одно из значимых решений.

    Я не рекомендую вам ждать какое-то особенное время для продажи, всегда есть «за» и «против». Если продажа действительно актуальна, то лучшее время – сейчас.

    Помните – каждый месяц непроданной квартиры это или потеря не менее 1% от замороженных там средств, или потеря самого ценного – вашего времени, которое вы могли провести на новой квартире в вашей новой жизни.

    Ориентир по сроку продажи - для квартир эконом и комфорта класса это 2-3 месяца, для бизнес и элит может быть дольше, но не в разы. Конечно, можно продавать и год и два, но это значит только одно - вы потеряли и время, и деньги.

    Я специализируюсь на работе именно с продавцами. Мы закрыли множество сделок, принесли клиентам максимум.

    Документарная подготовка квартиры к продаже

    Соберите все документы на квартиру. Правоустановка, свидетельство, ЕГРН, оплату, акты приема-передачи, платежи, выписку из домовой книги. Поймите ситуацию по прописанным.

    Если в квартире не было перепланировок, получите свежий поэтажный план. Это нужно для ипотечников. Если у вас неузаконенная перепланировка, будьте аккуратны, посоветуйтесь со специалистом.

    Сбор ключевых параметров квартиры

    Это площадь, общая и жилая, в разбивке по помещениям, количество комнат и планировка, ближайшие станции метро, санузлы, балконы и лоджии, тип дома, этаж и этажность, высота потолков, виды из окон и другие. Рекомендую вносить максимум параметров.

    Фотосессия квартиры

    Большинство людей визуалы, фотографии — это то, что привлекает клиента. Проведите подготовку по очень простому правилу: все что может быть убрано – должно быть убрано.

    Рекомендую обращаться к профессиональным фотографам. Это недорого и стоит того.

    Съемку лучше всего проводить днем или утром. Лучшие ракурсы – из угла в сторону окна. Покажите максимальный простор и объем каждого помещения. Первое фото должно быть лучшим.

    Можно снять холл, подъезд, входную группу, сам дом и его окружение – например, детскую площадку и территорию.

    Описание продаваемой квартиры

    Делайте объявление максимально качественным, не менее 1 000 знаков, разделите текст на абзацы, чтобы его было удобно читать.

    Общая структура: площадь и комнатность, планировка, стиль и ремонт, преимущества, описание кухни, сантехники, мебели, технич, оснащения, видов. Далее расширяем - характеристики дома, парковка, транспортная доступность, ближайшая инфраструктура.

    Реклама продажи квартиры

    Первое это интернет. Достаточно основных сайтов: ЦИАН, Авито, Яндекс.Недвижимость, ДомКлик. Будьте внимательны и заполняйте все что возможно. Рекомендую купить отдельную сим карту для продажи. Купите премирование, чтобы поднять квартиру выше в результатах поиска.

    Второе – охват живущих рядом. Закажите расклейку листовок, повесьте баннер, почтовые ящики, поговорите с управляющим.

    Но если ваша квартира относится бизнес или элит, то для получения максимума точно нужен. Этот сегмент работает по-другому, и почти все сделки проходят за счет агентского взаимодействия.