Блог Вадима Шабалина: Об обязательном нотариальном заверении сделок с жилой недвижимостью

Эксперты: Вадим Шабалин

6 июля 2017

461
1
подписаться

О плюсах и минусах обязательного нотариата недвижимости рассказывает эксперт Вадим Шабалин. Когда теоретические преимущества на практике превращаются в недостатки.

Вадим Шабалин

Дорогие друзья, в начале месяца в Госдуму был внесен законопроект об обязательном нотариальном удостоверении всех сделок с жилой недвижимостью. Он вызывает противоречивые отклики — есть и сторонники, и противники такого подхода, нет только равнодушных! Давайте объективно оценим аргументы и той, и другой стороны.

Итак, начнем с доводов «за»:

– Во-первых, уменьшение криминальных сделок. это, безусловно, так. Ведь любой добросовестный (подчеркиваю — добросовестный) нотариус откажет в совершении нотариальных действий и с маргиналом, и со старушкой с признаками возрастной деменции, и с гражданином, у которого «не совсем понятные» документы (личные и на квартиру). Но все вышесказанное относится к честным нотариусам. А кроме них, есть еще и «прикормленные».

– Второе. Быстрая и беспроблемная госрегистрация, особенно «флешкой», то есть в электронном виде за один рабочий день. Это, безусловно, большой плюс. правда, многие стряпчие конторы при этом останутся без работы. и именно их представители сейчас громче всех кричат про коррупцию в Госдуме и нотариальное лобби …

– Третье. Расчеты через депозит нотариуса. в прошлое уйдут нападения на перевозчиков денег, поддельные расписки, вскрытые за продавца ячейки и многие другие совсем нецивилизованные вещи. хотя по депозиту на практике пока возникает много вопросов. Надеемся, что в дальнейшем они найдут своё решение.

– Четвертое. формальная ответственность нотариуса за юридическую чистоту сделки и личность отчуждателя. Для этого есть и страхование профессиональной ответственности нотариусов, и специальный фонд в нотариальных палатах, и возможность запросить расширенные выписки из реестров, и даже уголовная ответственность. правда, на практике пока все это работает плохо. Надеемся на лучшее.

– Пятое. Экстерриториальность нотариальных сделок. даже некоторые нотариусы не знают, что такая возможность уже есть, она предоставлена новым законом о госрегистрации (218-фз) и явка в нотариальную контору, безусловно, пресечет злоупотребления с электронной регистрацией договоров в простой письменной форме с применением электронной цифровой подписи, которые уже появились в этом году.

Теперь давайте перейдем к недостаткам. самый существенный из них - дороговизна. Вместо двух тысяч за простую письменную форму граждане будут уже платить двадцать две, да еще за техническую работу. для многих участников сделок эти деньги имеют значение.

– Второе. Новостройки и ипотека. удостоверение договоров долевого участия в строительстве, уступок прав и закладных тоже будет что-то стоить, и аппетиты нотариусов при этом могут очень сильно разгуляться!

– Третье. усложнение процесса оформления, которое в первую очередь коснется сложных альтернативных цепочек. некоторые риэлторы — асы выходят на сделки с 7 — 10 объектами, где к тому же есть и доли, и маткапитал, и субсидии, и рассрочка, и опека. представляете, как в одной нотариальной конторе собрать примерно двадцать человек и успешно провести такую сделку? Непросто!

– Четвертое. При нотариальном оформлении исчезнет ряд полезных инструментов, которые позволяли риэлторам со стороны приобретателя хоть как-то обезопасить своих клиентов. Например, предварительные договоры, допсоглашения «задним числом», акцессорные сделки типа новации или доступного. За преды, к примеру, придется платить, а допики и им подобные боковые соглашения нотариусы вполне справедливо удостоверять откажутся.

– И, наконец, самое главное. нотариальный криминал не исчезнет! он просто приобретет более сложные формы! к тому же наверняка появятся и клоны нотариусов (вспомните Соньку Золотую ручку, которая под солидную сделку открыла лженотариальную контору в Москве на Тверской), и мошенники будут «подводить» доверчивых жертв неизвестно к кому даже и в стенах подлинных контор! Впрочем, о нотариальном криминале у нас шла речь в предыдущих передачах.

Давайте подведем итоги. вероятность принятия этих нововведений велика, и, как в любом реальном деле, у полного нотариата недвижимости есть свои достоинства и недостатки, которые придется учитывать в нашей работе. Большое спасибо за внимание! Всего доброго!

Вадим Шабалин

Дорогие друзья, сегодня у нас пойдет речь об алиби добросовестного приобретателя. Или, немного по-другому: что необходимо сделать покупателю и его представителю (риэлтору или юристу), чтобы не попасть под признание уже совершенной сделки недействительной по инициативе недобросовестного продавца или третьих лиц с его стороны. Я, Вадим Шабалин, практикующий юрист рынка недвижимости, поделюсь практикой своей работы в этом направлении. Итак, давайте по разделениям.

– Указание полной (справедливой) цены. Ни один суд не признает вас добросовестным, если в договоре указана заниженная стоимость (в пределах от миллиона до 70% от кадастровой), даже если на «боковую» сумму имеются отдельные документы (расписка, допсоглашение, неотделимые улучшения, обязательство, заём с особыми условиями или что иное). У покупателя сейчас большой выбор, так что старайтесь с «занижайкой» не связываться!

– Затребуйте копии правоустановки обычным письмом (от имени покупателя на имя продавца). почему не электронным? Как показала практика, суды рассматривают только нотариально заверенные электронные документы, что делать долго и затратно. А письмо (точнее говоря, заявление) можно вручить продавцу любой датой, даже и после внесения аванса.

– Проверьте собственника по открытым базам (действительность паспорта, гас «правосудие», налоговая, приставы, банкротство) и сделайте по два скрина каждой — запрос и ответ. Конечно, их тоже надо было бы заверить нотариально, но на практике это никто не делает.

– Получите официальные выписки ЕГРН. именно на сайте Росреестра, от имени покупателя и с оплатой его банковской картой. Внимание! Это необходимо проделать строго до внесения аванса или иной предоплаты!

– Запросите у собственника копии старой правоустановки (по предыдущим сделкам, если такие были). Лучше обычным письмом, о чем уже говорилось выше, но можно и электронным.

– Запросите справки ПДН/НД но и представленные им (возможно, фальшивые), тоже подойдут, ведь вы не обязаны проверять их подлинность. Также спросите о наличии у продавца разрешения на оружие или водительского удостоверения, выданного (замененного) после октября 2015 года, когда всех стали реально заставлять проходить ПДН/НД.

– Договор поручения с юридической фирмой на сопровождение сделки, желательно, с предоставлением отчета. Вознаграждение юристов можно указать символическое (например, пять тысяч рублей), но акт о выполненных работах обязателен!

– Страхование титула после сделки. настоятельно посоветуйте покупателю оформить такой полис, хотя бы на год! Но об этом лучше расскажут профессиональные страховщики в других наших передачах.

Давайте подведем итоги. если вы тщательно выполните все пункты алиби, то любой, даже ангажированный противоположной стороной, судья поймет, что при покупке объекта вы действовали осторожно, разумно и предусмотрительно (эти три слова взяты из соответствующего постановления конституционного суда), и с большой долей вероятности признает вас добросовестным приобретателем, что и требовалось доказать.

В следующей передаче мы поговорим о покупке так называемых выморочных квартир и о новом постановлении конституционного суда от 22 июня. Следите за нашими анонсами!

Из передачи вы узнаете:

Уменьшится ли количество криминальных сделок с недвижимостью.

О проблеме существования «прикормленных» нотариусов.

Об увеличении скорости регистрации.

Кто останется без работы.

Как изменятся формы расчетов при сделках с недвижимостью.

Об ответственности нотариуса и страховании сделок.

О возможностях экстратерриториальности операций с недвижимостью.

Сколько будет стоить регистрация сделок у нотариуса.

Об особенностях проведения сделок на первичном рынке.

Насколько усложнится процесс оформления альтернативных сделок.

Как будет обеспечиваться и будет ли обеспечиваться безопасность покупателей и продавцов.

Регистрация даёт доступ к эксклюзивному видео:

Система Orphus