Блог Вадима Шабалина: Об алиби добросовестного покупателя

Эксперты: Вадим Шабалин

7 июля 2017

405
0
подписаться

Что необходимо делать покупателю и его представителю (риэлтору или юристу), чтобы не попасть под признание уже совершенной сделки недействительной по инициативе недобросовестного продавца или третьих лиц с его стороны. Советы практикующего юриста Вадима Шабалина.

Подробнее о рискографии сделок с недвижимостью: https://goo.gl/TfgxL6

Вадим Шабалин

Дорогие друзья, сегодня у нас пойдет речь об алиби добросовестного приобретателя. Или, немного по-другому: что необходимо сделать покупателю и его представителю (риэлтору или юристу), чтобы не попасть под признание уже совершенной сделки недействительной по инициативе недобросовестного продавца или третьих лиц с его стороны. Я, Вадим Шабалин, практикующий юрист рынка недвижимости, поделюсь практикой своей работы в этом направлении. Итак, давайте по разделениям.

– Указание полной (справедливой) цены. Ни один суд не признает вас добросовестным, если в договоре указана заниженная стоимость (в пределах от миллиона до 70% от кадастровой), даже если на «боковую» сумму имеются отдельные документы (расписка, допсоглашение, неотделимые улучшения, обязательство, заём с особыми условиями или что иное). У покупателя сейчас большой выбор, так что старайтесь с «занижайкой» не связываться!

– Затребуйте копии правоустановки обычным письмом (от имени покупателя на имя продавца). почему не электронным? Как показала практика, суды рассматривают только нотариально заверенные электронные документы, что делать долго и затратно. А письмо (точнее говоря, заявление) можно вручить продавцу любой датой, даже и после внесения аванса.

– Проверьте собственника по открытым базам (действительность паспорта, гас «правосудие», налоговая, приставы, банкротство) и сделайте по два скрина каждой — запрос и ответ. Конечно, их тоже надо было бы заверить нотариально, но на практике это никто не делает.

– Получите официальные выписки ЕГРН. именно на сайте Росреестра, от имени покупателя и с оплатой его банковской картой. Внимание! Это необходимо проделать строго до внесения аванса или иной предоплаты!

– Запросите у собственника копии старой правоустановки (по предыдущим сделкам, если такие были). Лучше обычным письмом, о чем уже говорилось выше, но можно и электронным.

– Запросите справки ПДН/НД но и представленные им (возможно, фальшивые), тоже подойдут, ведь вы не обязаны проверять их подлинность. Также спросите о наличии у продавца разрешения на оружие или водительского удостоверения, выданного (замененного) после октября 2015 года, когда всех стали реально заставлять проходить ПДН/НД.

– Договор поручения с юридической фирмой на сопровождение сделки, желательно, с предоставлением отчета. Вознаграждение юристов можно указать символическое (например, пять тысяч рублей), но акт о выполненных работах обязателен!

– Страхование титула после сделки. настоятельно посоветуйте покупателю оформить такой полис, хотя бы на год! Но об этом лучше расскажут профессиональные страховщики в других наших передачах.

Давайте подведем итоги. если вы тщательно выполните все пункты алиби, то любой, даже ангажированный противоположной стороной, судья поймет, что при покупке объекта вы действовали осторожно, разумно и предусмотрительно (эти три слова взяты из соответствующего постановления конституционного суда), и с большой долей вероятности признает вас добросовестным приобретателем, что и требовалось доказать.

В следующей передаче мы поговорим о покупке так называемых выморочных квартир и о новом постановлении конституционного суда от 22 июня. Следите за нашими анонсами!

Из передачи вы узнаете:

Насколько важно указывать в договоре купли-продажи недвижимости честную цену.

Зачем нужны копии правоустанавливающих документов и как их получить.

Как проверять собственника.

Зачем нужны официальные выписки из ЕГРН.

Важна ли история перехода прав собственности.

О значимости справок из Психоневрологического (ПНД) и Наркологического (НД) диспансеров. Чем их можно заменить.

О страховании титула после сделки.

Регистрация даёт доступ к эксклюзивному видео:

Система Orphus