Как не стать обманутым дольщиком? Заблуждения при покупке квартиры в новостройках

Ведущие: Борис Малютин

3 июля 2018

179
0
подписаться

Борис Малютин о рисках, связанные с договорами долевого участия и о том, как их избежать.

Привет, друзья!

В эфире передача “Недвижимость для чайников”, в которой я объясняю процесс операций с недвижимостью простым языком, а не языком риэлторов.
В этой передаче я прокомментирую популярное заблуждение об обманутых дольщиках и инвестициях в новостройку.

Недавно в СМИ появилось сообщение о том, что некий чиновник в Московском правительстве предложил не защищать интересы тех покупателей квартир в новостройках, которые покупают несколько квартир. То есть больше одной. Чиновник посчитал таких дольщиков предпринимателями, а не простыми гражданами.

В продолжении этого, у меня разгорелась дискуссия в одной из групп в соц.сетях, где большинство участников - это обычные люди, а не профессионалы рынка недвижимости. Так вот, многие из оппонентов обвиняли власть в очередном нападке на простых граждан и приводили разные доводы. Я же не согласился и решил поддержать не только позицию, что не стоит защищать покупателей нескольких квартир в новостройках, но и тех дольщиков, которые купили по одной квартире. Точнее защищать их стоит, но не путем решения их проблем, после возникновения таковых , например, после банкротства застройщика, остановки стройки и т.д. Защищать их нужно на этапе принятия решения по вкладыванию денег в ту или иную стройку.

В самом начале я использовал словосочетание - “покупать квартиры”, а сейчас сказал “вкладывать деньги в стройку”, вот здесь огромная разница, на которую попадается большинство обычных граждан, которые не понимают этой разницы? Итак, многие люди комментировали статью, используя слово собственность в стиле “вот, чиновники хотят отобрать очередную нашу собственность” и подобное. Давайте начнем именно с этого пункта.

Так вот, те деньги которые вы вложили в стройку не дают вам право собственности. Дейстительно, в договоре у вас может даже фигурировать слово “квартира” и может даже будет некий её условный номер в доме и даже площадь в квадратных метрах. И в рекламе вы тоже видите призыв: «Купите квартиру!». На самом же деле всё это - лишь упаковка для получения от вас “взноса” на строительство. Вы вложили деньги в бизнес, то есть стали инвестором и получили на руки некую “ценную бумагу” в виде договора долевого участия. Обратите внимание “не договора купли продажи”, а “договора участия”, то есть участия в бизнесе. Вас не обманывают, а всё честно пишут, только вот читать внимательно вы не хотите.

В собственность эта “ценная бумага” превратиться тогда, когда завершится стройка и состоится гос.регистрация вашего права на сданную госкомиссии квартиру в новостройке. А пока… вы влезли в строительный бизнес, не обладая навыками профессионального инвестора.

Безусловно, в последние годы принято много законов, в частности, Федеральный закон двести четырнадцать и поправки к нему. Он меняется, как бы, в сторону большей защиты граждан, но на самом деле, суть все равно остается той же. Вкладывая деньги по договору долевого участия в новостройку, вы не покупаете, фактически, квартиру, а участвуете в бизнесе. В каком-то смысле вы покупаете пай.

Кстати, одна участница дискуссии сказала: «Ну как же, мы в шестидесятые годы покупали квартиру тоже как дольщики и все было хорошо?!». Друзья, не путайте шестидесятые годы прошлого века, когда деньги в кооперативах и прочих строительных историях, вкладывались в компании так или иначе контролируемые государством. В наше время деньги вкладываются в частные компании, и они не защищены государством. От части, защищены государством только ваши вклады в банки, но технология инвестирования в стройку через банки, пока в нашей стране не отработана, хотя, наверное, такой способ, это один из самых защищенных способов инвестирования в строительство.

Многие скажут: «Ну что ты тут говоришь?! У большинства граждан нет возможности купить квартиру на вторичке и покупка на котловане, чуть ли не единственная возможность». Вот это лукавство. Рост стоимости квартиры, а точнее, вашего пая от котлована до готового дома, составляет около десяти процентов в год. При устаревших, но средних на сегодня темпах строительства, это три года и более, вы получите разницу в тридцать процентов. Да, это много, но подумайте, чем вы рискуете?

Отмечу, если рост цены от котлована до готового дома значительнее названных мной показателей, то это, скорее всего говорит о том, что у застройщика мало или вообще нет своих денег, и он безумно жаждет строить на деньги дольщиков, предлагая суперусловия “на котловане”. Это же, в свою очередь, означает, что раз у застройщика нет своих денег, значит риски, что он не достроит, в случае чего, весьма высоки. А таким случаем может быть кризис в стране или значительного усиления конкуренции. А именно это сейчас наблюдается, по крайней мере, на рынке московского региона. Такой застройщик без своих средств просто не сможет конкурировать и не сможет достроить.

Поэтому если Вам предлагают купить условный пай, то есть условную квартиру в некой новостройке с доходностью выше чем десять процентов в год, понимайте, что риски того, что эти деньги к вам не вернутся, растут весьма значительно.

Если же застройщик современный, то процесс строительства занимает всего два года, а может быть даже и меньше. Соответственно, выгоду которую вы получите от инвестиций на котловане, не превысит двадцать процентов за два года. В этом же случае речь точно не идет о том, что “простые граждане не могут себе купить ничего, кроме как на котловане”.

Простым гражданам я рекомендую, вместо того, чтобы гнаться за этими двадцатью процентами, получая соответствующие риски, рассмотреть квартиру на вторичке отодвинув свои аппетиты немного дальше от центра города. Или потерпеть, пока дом достроится, а за это время “подкопить”.

Ещё вариант - привлеките ипотеку или увеличьте её сумму В итоге вы переплатите проценты, но убережёте себя от рисков потери всех своих денег.

Мало того, на текущем рынке, где цены на недвижимость иногда падают, может так случится, что в процессе строительства цена вырастет незначительно или вообще не вырастет. Особенно если это касается не очень удачных проектов. А возможно цена вообще упадет.

Есть ещё один простой выход. Вместо того чтобы рисковать в новостройке, а потом иметь возможность стать обманутым дольщиком, положите деньги в банк. Кто-то скажет: «Банки тоже разоряются, они тоже имеют мошейнические схемы!». Да, конечно, везде есть недобросовестные бизнесмены, в том числе и в банковской среде. Везде есть бизнесмены, которые не умеют вести свой бизнес и разоряются и так далее. Но! Если все же речь идет, опять же, о простых гражданах, то есть о деньгах не более 3-х миллионах рублей, то подобные деньги можно разложить в три, четыре самых крупных, в том числе полугосударственных банка и иметь государственную защиту этих вкладов. В итоге за 2 года получить от пяти до восьми процентов на эти суммы, что называется, “подкопить”, а через 2 года купить уже готовую квартиру, возможно еще и дешевле. И плюс получить сверху проценты на вклад, которые в данном случае, могут составить цену небольшого ремонта.

На этом на сегодня всё, смотрите “Недвижимость для чайников”. Подписывайтесь на канал, ищите нас в соцсетях Фейсбук и Вконтакте.

До встречи в эфире.

Из передачи вы узнаете:

Нужно ли защищать людей, которые покупают несколько квартир в строящихся домах.
Покупать квартиры и вкладывать деньги в стройку. В чем разница?
Как обманываются люди, заключающие договоры долевого участия.
Так ли уж выгодно инвестировать в недвижимость на этапе котлована.
Какие застройщики предлагают супер-скидки на старте продаж.
Как быть «простым людям», которые хотят купить квартиру.

Регистрация даёт доступ к эксклюзивному видео:

Система Orphus