Юлия Плетнева. История о том, что бывает, когда риэлтор не слушает юриста. Ч.2

Ведущие: Борис Малютин

Эксперты: Юлия Плетнёва

22 сентября 2017

6
0
подписаться

Расшифровка интервью внизу страницы

1094 Борис-Плетнева, ч.2

Юлия Плетнева. История о том, что бывает, когда риэлтор не слушает юриста. Ч.2.

Ты давала определённые рекомендации. Что вызвало дополнительные твое внимание, такие триггеры безопасности, что ты рекомендовала дополнительно специальные действия, в том числе, съездить в диспансер, что называется «за ручку».

История продажи квартиры была следующая. Это со слов. Пришел продавец и попросил продать квартиру достаточно срочно, мотивируя тем, что он хочет купить дом за городом, уехать жить туда, жить ему есть где, у жены есть вторая квартира, что ему хочется уже подальше от городской суеты и прочее.

Кроме того, в квартире было зарегистрировано 5 лиц. У нас написано «гости собственника». Причем четверо из них были гостями из Средней Азии, то есть, гостями из ближнего зарубежья. И по квартире был долг по коммуналке порядка 200 тысяч рублей. Эти моменты меня несколько насторожили, и, соответственно, по цене квартиру он предлагал на 500 тысяч ниже рынка. Мы с вами понимаем, что есть 5 зарегистрированных человек. Мы понимаем, что для нового собственника это расходы на адвоката и решение суда – определенные неудобства. То есть мы не можем сказать, что квартира полностью юридически чиста. Нет.

Мы предполагали, что будет суд. Мы предполагали, что будет процесс по снятию этих пяти зарегистрированных лиц, но в следствие определенных ошибок у нас получилось вместо одного шесть процессов.

А вот скажи, было ли тут страхование и если было, то помогло ли. И вообще, может ли оно помочь в этой ситуации?

Здесь сложно сказать. Здесь очень грустная ситуация, потому что риэлтор не застраховал сделку, хотя были даны рекомендации обратиться в страховую компанию и застраховать. Я думаю, что в силу определенной уверенности в себе «25 лет, плавали, знаем» и прочее. Если бы страховая, застраховала эту сделку, то, возможно, помогло бы. Но история не терпит сослагательного наклонения, поэтому я не могу сказать, судилась бы страховая вместе с нами за эту квартиру, либо просто выплатила 4,5 млн рублей. Но вот что здесь можно сказать… возможны разные варианты. Возможно, страховая бы не отказалась. Потому что суд мы не проиграли, сделку признали недействительно, но нашего покупателя признали добросовестным и хотя бы суд принял решение о двухсторонней реституции. То есть, продавцу вернуть квартиру, покупателю вернуть деньги. Но про результат возврата денег я вам уже говорила – когда это будет, неизвестно.

То есть, там ситуация в том, что сделка по суду признана недействительной, и покупатель должен получить деньги, но получить не с кого потому что…

… поскольку продавец пенсионер. Кроме того, произошла замена в иске. За четыре года, пока шел судебный процесс, бывший собственник умер. В наследство вступила его жена. Соответственно, произошла замена истца по судебному процессу и вот эта жена, теперь уже вдова, она тоже пенсионерка. И, насколько я поняла, по исполнительному листу она выплачивает 6 тысяч рублей в месяц. Где 4,5 миллиона и где 6 тысяч рублей в месяц? Это суммы разного порядка.

Вот скажи, а что нужно было сделать, если делать это по самой полной технологии проверки на твой взгляд. Что должен был сделать риэлтор покупателя.

Начнем с того, что если бы риэлтор сводил продавца в психологический и наркологический диспансер именно за ручку, именно довел до кабинета и убедился, что человек зашел в кабинет, то, возможно, этой сделки бы не было. Потому что в решении суда сказано, что для того, чтобы определить, сделкоспособен продавец или нет, нужно обладать определенными знаниями, профессиональными знаниями. Естественно, такими знаниями ни продавец, ни покупатель, ни риэлтор обладать просто не могут в силу того, что они просто не являются медиками, не являются врачами. Поэтому риэлтор должен был все-таки отвести этого собственника в диспансер. И исходя из заключения врачей, возможно, этой сделки бы не было. Врач бы написал, что человек не сделкоспособен. И сделки бы не было, покупатель бы не потерял 4,5 млн на тот момент. Либо доктор бы дал заключение, что человек сделкоспособен и тогда сделку бы не признали недействительной. И тогда все осталось бы как есть и покупатель был бы счастлив. Продавец… ну продавец – под вопросом. Тем не менее, деньги он свои получил.

Дальше, если бы, следующий шаг. Если бы риэлтор застраховал сделку, то, соответственно, страховая премия покрыла бы расходы в 4,5 млн и покупатель хоть какую-либо компенсацию бы получил.

Следующая компенсация по Сбербанку. Один из процессов… Мы получили еще один интересный процесс о признании расписки недействительной. То есть, после всего, после 4 судебных процессов, процессов о снятии с регистрационного учета гостей собственника, судебный процесс о выселении самого собственника, судебный процесс о признании сделки недействительной, мы получили еще судебный процесс о признании расписки безденежной. То есть, собственник взял денег, написал расписку на листе формата А4, принес деньги домой. У него забрала эти деньги жена. А потом он либо забыл… он сказал, что деньги он не брал. Соответственно, так как человека уже нет, вдова собственника подает иск в суд о признании расписки безденежной. Этот иск мы выиграли буквально в сентябре 2017 года. Так что это очередной процесс, который завершился, но решение у нас будет чуть позже на руках.

Так что нужно было сделать, чтобы решение это признали?

Что нужно было сделать? Все-таки нужно было заложиться в Сбербанки. Нужно, чтобы собственник вынул эти деньги и положил на счет в Сбербанке. То есть, нам нужно было сделать так, чтобы эти деньги были видны.

Как мы можем показать деньги? Путем безналичных расчетов. Сейчас это банковский аккредитив и депозит нотариуса. В то время не было ни депозита нотариуса, ни банковского аккредитива и единственный способ «показать деньги» - это вытащить деньги из банковской ячейки и положить их на счет собственника. То есть, он их может взять, снять, потратить, но, тем не менее, эти деньги были бы видны.

Как обязать продавца, чтобы он положил эти деньги счет? Вот он скажет, «я не хочу, не буду, вот забрал и все». Какой договор с ним заключить?

Нет, мы не можем здесь его обязать. Это только добровольный порядок. Это по просьбе. Но есть определенная логика. Человек куда пойдет на улицу с 4,5 млн рублей? Логично положить их на карточку или логично положить их в Сбербанк на сберегательный счет, чтобы потом хотя бы снять в другом отделении возле дома. Это логично и удобно. Тем более, еще раз говорю, этот процесс начался 4 года назад и в то время банковская сеть Сбербанка лидировала. Сделка, проведенная в Сбербанке – другого инструмента на тот момент не было. Это единственный инструмент, которым мы тогда пользовались, но не воспользовались.

Подытожь, сделай какой-то вывод и какой-то совет.

Ну что можно сказать в этой ситуации? Дорогие покупатели, дорогие риэлторы, пожалуйста, проверяйте квартиры, пользуйтесь методикой проверки квартиры, заказывайте проверки, проверяйте не только историю перехода прав, не только архивную выписку. Обязательно необходимо сводить собственника (собственников) на прием в психологический и наркологический диспансер и справки, те, о которых я вам рассказывала. В чем еще суть истории. Человек лежал в городском диспансере, в больнице имени Алексеева, но в районный диспансер информация идет «Почтой России». То есть, человек у нас в мае полежал в больничке, информацию запаковали в конверт, отправили «Почтой России», в июле он сделал сделку. В сентябре пришла информация в ПНД, его поставили на учет, но поставили на учет после сделки. Но на момент сделки проверки показали, что он на учете не состоит. И в тот момент, если бы его риэлтор отвел и с ним сходил, вместе они бы сходили в ПД/ПНД, то всех 6 судебных процессов не было бы и покупатель бы наш сэкономил бы 4,5, а, пожалуй, даже больше миллионов рублей. Кучу нервов. Я знаю, что не все в порядке в семье у покупателя, потому что потерять 4,5 млн… Все непросто. Включились другие человеческие факторы, которые потянули за собой череду событий. Эффект бабочки, так скажем.

Как говорил известный персонаж, квартирный вопрос все испортил.

Испортил Москвичей и не только москвичей. Поэтому, пожалуйста, проверяйте квартиры. Проверяйте на банкротство. Сейчас новые триггеры, новые угрозы – банкротство физических лиц, банкротство юридических лиц, появились уже мнимые банкротства и ложные банкротства. Мы с вами, друзья, живем в России, здесь много умных людей и хитрых людей. Что еще? Сделкоспособность. Это рисковый фактор номер один. Судебные притязания. Обязательно смотрите. На момент одной из проверок выяснилось, что бывший собственник, ладно, что был дважды судим, у нас свобода распоряжения личной жизнью, но на момент проведения сделки у него был утерян паспорт. Понятно, что такую квартиру покупать нельзя. Поэтому – обязательно проверяйте! Мало того, еще и собирайте каждый листочек и подшивайте в папочку. Как сказал Борис, нужно стать немножко стряпчим и тогда вы соберете доказательства своей добросовестности приобретателя, если вдруг продавцы по какой-то причине захотят признать сделку недействительной. А лучше, как только вы видите какие-то рисковые триггеры, какие-то риски – задуматься, а нужно ли оно вам в принципе. И вот тот дисконт, который был в этой сделке, 500 тысяч, он не окупает никаких расходов, потерь и вложений в то, что происходит. Тот дисконт не стоит потерь в 4,5 млн и 4 лет жизни и нервов.

Спасибо тебе большое! Надеюсь, наши зрители услышали, что ты хотела им сказать и не будут рисковать!

Регистрация даёт доступ к эксклюзивному видео:

Система Orphus