Николай Винидиктов: основные договоренности при продаже квартиры на вторичном рынке

18 января 2017

693
0
подписаться

Из передачи вы узнаете:

Ключевые моменты согласование сделки

Варианты указания стоимости сделки в договоре

Типы обеспечительного платежа

Перечень основных договоренностей сторон

Типы регистрации сделки

Формы расчетов по сделке

Нюансы согласования регистрации договора

Расходы на сделку при продаже квартиры

Возможные особоые условия

О ключевых моментах согласования сделки при продаже квартиры на вторичном рынке, о вариантах указания стоимости сделки в договоре и перечне основных договоренностей сторон, в студии M2tv.ru рассказывает исполнительный директор агентства элитной недвижимости Clayton&Boyers Николай Винидиктов.

Николай Винидиктов

Итак, покупатель и продавец принципиально договорились о продаже квартиры на вторичном рынке. Обычно это значит, что квартира устраивает покупателя и стороны принципиально согласовали стоимость. Но реальная сделка содержит в себе больший перечень вопросов которые должны быть согласованы сторонами, а также часто требуется время для подготовки к сделке, поэтому нужно «забронировать» квартиру за покупателем.

Я расскажу вам основные моменты которые стороны должны согласовать при согласовании сделки и бронировании квартиры через обеспечительный платеж.

Ключевые:

• Цена квартиры, валюта (курс на дату)

• Стоимость в договоре (полная/кадастровая/неполная) – для покупателя лучше полная стоимость (меньше рисков).

• Тип обязательства – аванс или задаток (предпочтительно задаток, т.к. предполагает ответственность сторон). Аванс – нет финансовой ответственности. Смешанный договор – отказ продавца без штрафа, отказ покупателя со штрафом. Лучше равная ответственность.

• Размер задатка (в идеале размер от 5%+, но практикуется и 50-100 тыс. руб.)

• Дата задатка (на следующий день или ближайшая возможная дата)

• Место задатка (офис агентства или квартира/нейтральное место)

• Кто принимает (продавец или агентство – предпочтительнее агентство)

• Машиноместа (при наличии)

Основные:

• Документы на квартиры – паспорт, свидетельство о праве собственности, правоустанавливающий документ (ДКП/дарение/акт передачи (приватизация)/наследство и проч.), выписка из домовой книги, кадастровый паспорт (вопросы перепланировки). При необходимости до задатка берут выписку из ЕГРП (подтверждает текущего собственника и отсутствие обременений/ареста), проверяют действительность паспорта.

• Предварительная дата и время сделки (желательно ближайшая возможная дата)

• Срок соглашения о задатке (день сделки + 7-10 дней)

• Банки - банк продавца/покупателя. Если деньги на счете – удобнее банк покупателя (проверка денег при выдаче). Если деньги в наличной форме – обычно банк продавца (удобнее забирать деньги).

• Место сделки (банк)

• Тип регистрации сделки: простая письменная форма/нотариус. Нотариус обязательно – если квартира в долевой собственности.

• Форма расчетов: ячейка (наличная форма)/аккредитив (безналичная форма)/депозит нотариуса (безналичная форма). Обычно наличными через ячейку банка).

• Состав передаваемого имущества - мебель («как есть» со всей мебелью и техникой или без мебели - остается встроенная кухня, сантехника, встроенные шкафы/гардеробные). Возможно обсудить опись квартиры.

• Физическое освобождение и передача квартиры (сроки освобождения, подписание акта приема-передачи квартиры, передача ключей от квартиры)

• Прописанные – сколько, когда выпишутся, можно уточнить куда. Если выписка будет проходить во время сделки – добавить условие доступа к деньгам – выписка из домовой книги с отсутствующими зарегистрированными лицами.

Дополнительные:

• Условия доступа к ячейке/аккредитиву, количество ячеек. Обычно условие – зарегистрированный договор с отметкой о переходе права собственности на покупателя. Иногда добавляют доступ по выписке из ЕГРП. Иногда добавляют выписку из домовой книги (подтверждает выписку прописанных).

• Как регистрируем (обычно берут регистратора для удобства, экономии времени и контроля за процессом – страховка приостановки, или самостоятельно через МФЦ). Также регистраторы предоставят проекты договоров и передаточных актов.

• Расходы на сделку. Виды расходов:

- Аренда банковской ячейки, расходы на регистратора, госпошлина – обычно несет покупатель.

- Если сделка нотариальная – чаще покупатель, но в целом по согласованию сторон.

- Доверенности на регистраторов, нотариальное согласие супруга – каждая сторона несет свои расходы,

- Расходы на проверку денежных средств обычно несет продавец.

- Дополнительно – депозит ключа от банковской ячейки - возвратный, аренда переговорной – по согласованию сторон.

• Подтверждение оплаты – расписка или при безналичном расчете банковские документы.

• Ключ от банковской ячейки (у кого). Вопрос расписки (обмен на ключ или в отдельную ячейку). Обычно хранится у покупателя и отдается в обмен на расписку о получении средств.

• Городской телефон в квартире – есть/нет. Задолженности.

• Коммунальные платежи/электроэнергия/эксплуатационные платежи УК – предоставить справки об отсутствии задолженности, до какого срока оплачиваются продавцом.

• Особые условия (для задатка, если сделка срывается не по вине сторон, например банк откажет в ипотеке)

Вознаграждение агента:

• Проработка вопроса получения комиссии (на сделке/в отдельную ячейку/после сделки, наличными/безналичными).

Особые моменты: в случае если собственником или одним из собственников является несовершеннолетний, ипотечная сделка или есть дополнительные усложняющие факторы сделки – это требует дополнительной отдельной проработке и не является частью этого выступления.

Вот мы и рассмотрели основные договоренности сторон при продаже квартиры. Уверен, мой рассказ поможет сделать процесс более понятным и удобным.

Спасибо!

Регистрация даёт доступ к эксклюзивному видео:

Система Orphus