Николай Винидиктов: основные договоренности при продаже квартиры на вторичном рынке

18 января 2017

111
0
подписаться

О ключевых моментах согласования сделки при продаже квартиры на вторичном рынке, о вариантах указания стоимости сделки в договоре и перечне основных договоренностей сторон, в студии M2tv.ru рассказывает исполнительный директор агентства элитной недвижимости Clayton&Boyers Николай Винидиктов.

Николай Винидиктов

Итак, покупатель и продавец принципиально договорились о продаже квартиры на вторичном рынке. Обычно это значит, что квартира устраивает покупателя и стороны принципиально согласовали стоимость. Но реальная сделка содержит в себе больший перечень вопросов которые должны быть согласованы сторонами, а также часто требуется время для подготовки к сделке, поэтому нужно «забронировать» квартиру за покупателем.

Я расскажу вам основные моменты которые стороны должны согласовать при согласовании сделки и бронировании квартиры через обеспечительный платеж.

Ключевые:

• Цена квартиры, валюта (курс на дату)

• Стоимость в договоре (полная/кадастровая/неполная) – для покупателя лучше полная стоимость (меньше рисков).

• Тип обязательства – аванс или задаток (предпочтительно задаток, т.к. предполагает ответственность сторон). Аванс – нет финансовой ответственности. Смешанный договор – отказ продавца без штрафа, отказ покупателя со штрафом. Лучше равная ответственность.

• Размер задатка (в идеале размер от 5%+, но практикуется и 50-100 тыс. руб.)

• Дата задатка (на следующий день или ближайшая возможная дата)

• Место задатка (офис агентства или квартира/нейтральное место)

• Кто принимает (продавец или агентство – предпочтительнее агентство)

• Машиноместа (при наличии)

Основные:

• Документы на квартиры – паспорт, свидетельство о праве собственности, правоустанавливающий документ (ДКП/дарение/акт передачи (приватизация)/наследство и проч.), выписка из домовой книги, кадастровый паспорт (вопросы перепланировки). При необходимости до задатка берут выписку из ЕГРП (подтверждает текущего собственника и отсутствие обременений/ареста), проверяют действительность паспорта.

• Предварительная дата и время сделки (желательно ближайшая возможная дата)

• Срок соглашения о задатке (день сделки + 7-10 дней)

• Банки - банк продавца/покупателя. Если деньги на счете – удобнее банк покупателя (проверка денег при выдаче). Если деньги в наличной форме – обычно банк продавца (удобнее забирать деньги).

• Место сделки (банк)

• Тип регистрации сделки: простая письменная форма/нотариус. Нотариус обязательно – если квартира в долевой собственности.

• Форма расчетов: ячейка (наличная форма)/аккредитив (безналичная форма)/депозит нотариуса (безналичная форма). Обычно наличными через ячейку банка).

• Состав передаваемого имущества - мебель («как есть» со всей мебелью и техникой или без мебели - остается встроенная кухня, сантехника, встроенные шкафы/гардеробные). Возможно обсудить опись квартиры.

• Физическое освобождение и передача квартиры (сроки освобождения, подписание акта приема-передачи квартиры, передача ключей от квартиры)

• Прописанные – сколько, когда выпишутся, можно уточнить куда. Если выписка будет проходить во время сделки – добавить условие доступа к деньгам – выписка из домовой книги с отсутствующими зарегистрированными лицами.

Дополнительные:

• Условия доступа к ячейке/аккредитиву, количество ячеек. Обычно условие – зарегистрированный договор с отметкой о переходе права собственности на покупателя. Иногда добавляют доступ по выписке из ЕГРП. Иногда добавляют выписку из домовой книги (подтверждает выписку прописанных).

• Как регистрируем (обычно берут регистратора для удобства, экономии времени и контроля за процессом – страховка приостановки, или самостоятельно через МФЦ). Также регистраторы предоставят проекты договоров и передаточных актов.

• Расходы на сделку. Виды расходов:

- Аренда банковской ячейки, расходы на регистратора, госпошлина – обычно несет покупатель.

- Если сделка нотариальная – чаще покупатель, но в целом по согласованию сторон.

- Доверенности на регистраторов, нотариальное согласие супруга – каждая сторона несет свои расходы,

- Расходы на проверку денежных средств обычно несет продавец.

- Дополнительно – депозит ключа от банковской ячейки - возвратный, аренда переговорной – по согласованию сторон.

• Подтверждение оплаты – расписка или при безналичном расчете банковские документы.

• Ключ от банковской ячейки (у кого). Вопрос расписки (обмен на ключ или в отдельную ячейку). Обычно хранится у покупателя и отдается в обмен на расписку о получении средств.

• Городской телефон в квартире – есть/нет. Задолженности.

• Коммунальные платежи/электроэнергия/эксплуатационные платежи УК – предоставить справки об отсутствии задолженности, до какого срока оплачиваются продавцом.

• Особые условия (для задатка, если сделка срывается не по вине сторон, например банк откажет в ипотеке)

Вознаграждение агента:

• Проработка вопроса получения комиссии (на сделке/в отдельную ячейку/после сделки, наличными/безналичными).

Особые моменты: в случае если собственником или одним из собственников является несовершеннолетний, ипотечная сделка или есть дополнительные усложняющие факторы сделки – это требует дополнительной отдельной проработке и не является частью этого выступления.

Вот мы и рассмотрели основные договоренности сторон при продаже квартиры. Уверен, мой рассказ поможет сделать процесс более понятным и удобным.

Спасибо!

Из передачи вы узнаете:

Ключевые моменты согласование сделки

Варианты указания стоимости сделки в договоре

Типы обеспечительного платежа

Перечень основных договоренностей сторон

Типы регистрации сделки

Формы расчетов по сделке

Нюансы согласования регистрации договора

Расходы на сделку при продаже квартиры

Возможные особоые условия

Регистрация даёт доступ к эксклюзивному видео:

Система Orphus