В закладки
Кирилл Кашин: О рынке недвижимости в Австралии

Данное видео доступно только членам клуба M2tv.ru после регистрации

Вход

Программа: «Новые горизонты»

Гость в студии: Кирилл Кашин

Основатель «Службы роста»

Почти 80% аукционов по продаже недвижимости в Австралии заканчиваются сделками. Как удалось добиться такого результата в этой стране и возможен ли он в России. Экспертная оценка основателя > >

В закладки
  • Другие передачи программы: « Новые горизонты»

    16/12/2016
    Рынок недвижимости в Ирландии не входит в число популярных, среди российских граждан, направлений для инвестиций, однако это не мешает ему предлагать выгодные условия и проекты. Чем привлекательна Ирландия? Какова ее инвестиционная привлекательность? Какова процедура получения вида на жительство?...
    13/12/2016
    Президент БИСА и TARSIS GROUP Георги Димитров, в рамках Выставки Property Show, рассказал о рынке недвижимости Болгарии и о пороге вхождения в него, о туристической и инвестиционной привлекательности рынка, про отличия вторичного рынка недвижимости Болгарии от инвестиционного ...
    07/12/2016
    Президент Fortune Capital Владислав Немировский, в рамках первого дня Выставки зарубежной недвижимости Mpires 2016 рассказал о рынке недвижимости Великобритании, о том, как частному инвестору прийти на этот рынок, о его пороге вхождения и внутренних тонкостях.
    07/12/2016
    Президент Fortune Capital Владислав Немировский, в рамках первого дня Выставки зарубежной недвижимости Mpires 2016 рассказал о набирающем инвестиционную популярность в Великобритании рынке студенческих апартаментов, о том, почему ему прогнозируют стабильный рост, о динамике его цен и расширения, ...
  • Описание

    Почти 80% аукционов по продаже недвижимости в Австралии заканчиваются сделками. Как удалось добиться такого результата в этой стране и возможен ли он в России. Экспертная оценка основателя «Службы роста» Кирилла Кашина.

    Из передачи вы узнаете

    • Как работает рынок недвижимости в Австралии.
    • Почему дома и квартиры продаются на еженедельных аукционах.
    • Каков процент успешных сделок в Австралии.
    • Чем отличается австралийское законодательство.
    • Какие ограничения есть для участников аукционов недвижимости в Австралии.
    • Как формируются стартовая и резервная цены на аукционах.
    • Почему не аукционах не бывает случайных людей, «туристов».
    • Что такое auction clearance rate и насколько он важен.
    • Что отличает российский рынок недвижимости от австралийского.
    • Почему в России аукционы не столь эффективны.
    • Как нужно готовиться к аукционам по продаже недвижимости.
    • Чего не хватает российскому рынку, чтобы приблизиться к уровню Австралии.
    Ведущие: Кирилл Кашин
    Гость в студии: Кирилл Кашин
    Оператор: Михаил Шипилов
    Дата: 3 августа 2017

  • Комментарии

      Нет комментариев


    • Текстовая версия

      				

      Кирилл Кашин

      — Всем привет! Меня зовут Кирилл Кашин, я основатель «Службы роста», компании, которая занимается управленческим консалтингом в недвижимости. Мы помогаем агентствам недвижимости по всей России расти и добиваться своих целей. Сегодня я хочу вам рассказать немного про рынок недвижимости Австралии и про аукционы. Недавно я посетил эту замечательную страну, провел там около двух недель, проехал около трех тысяч километров. Это великолепная страна, которая меня поразила своим уровнем развития. Могу сказать честно, что она меня поразила даже больше, чем Япония, в которой я тоже не так давно побывал и достаточно хорошо посмотрел эту страну. Но сейчас я хочу остановится на том, чем еще поразила меня эта страна. Это то, как работает рынок недвижимости в Австралии. Каждую субботу по всей Австралии проходит auction day – день аукционов, в котором примерно 80% продаваемой на рынке недвижимости выставляются на аукционы. Все они проходят в один день и завершаются с результативностью около 80%. В среднем 78-79% недвижимости, которая выставляется на аукционы в Австралии, завершается сделкой каждую неделю. Это поразительно! И мне стало очень интересно, почему? Как страна к этому пришла и что ее отличает от других стран, в частности России. Почему у них это работает так, а у нас не работает. Что я обнаружил? Во-первых, конечно, в Австралии есть специализированное законодательство о работе агентов по недвижимости. Как и в большинстве развитых стран, где такое законодательство присутствует, это создает хороший уровень базового доверия на рынке, когда клиенты, в интересах которых, собственно, это законодательство и написано, понимают свои гарантии и понимают, как этот рынок работает, кто за что отвечает, и кто несет ответственность. И интересно второе. В Австралии есть специализированное законодательство по проведению аукционов по недвижимости, что, собственно, делает этот подход настолько работоспособным в этой стране. В чем его особенности? Первое. Все покупатели авторизуются на каждый аукцион и платят определенный взнос, который гарантирует серьезность их намерений и который возвращается в том случае, если он не сделал ни одной заявки или если его заявка не признана выигрышной и не была самой лучшей. Тот, чья заявка сработала уже не может получить свои деньги обратно, и они учитываются в стоимости сделки. Если покупатель ввел заявку, которая признана выигрышной, лучшей, он обязан совершить сделку. Его можно по суду заставить купить эту недвижимость. Я спрашивал у местных участников рынка – это делается очень редко. Но сам факт того, что это возможно, делает покупателей более ответственными и наличие взноса, который они в случае отказа от сделки гарантированно теряют, делает их гораздо более дисциплинированными. С другой стороны, собственник недвижимости, продавец, обязан эту недвижимость продать в том случае, если лучшая заявка равно или превышает резервную цену, ту цену, которая прописана в контракте с риэлтором, во второй собственник заранее согласен продать свою недвижимость. И третье, самое важное ограничение, которое этот рынок меняет полностью. По закону, стартовая цена аукциона не может быть ниже 90% от ее резервной стоимости. То есть та скидка, в кавычках, которую дают, чтобы приманить большее количество покупателей, не может быть более 10%. Соответственно, все участники рынка понимают, в каких диапазонах будут проводиться торги. Потенциальные покупатели понимают, что резервная цена не может находиться более, чем на 10% выше стартовой цены. И на самом деле стартовые цены не всегда опускаются на все 10%. Они могут опускать на 5-7% и могут даже соответствовать резервной цене практически. Самое главное, что стартовая цена и резервная цена находятся в одном ценовом диапазоне, соответственно, на этот объект не приходят люди, которые не могут себе позволить приобрести этот объект. Люди приходят на аукцион для того, чтобы постараться, если получится, купить эту недвижимость ниже резервной стоимости, ниже некоей средней рыночной цены. И это часто происходит. Потому что если по результатам аукциона среднее предложение ниже резервной цены на 2-3%, собственники очень часто соглашаются на эту цену, понимая, что это, действительно, сейчас лучшая цена и лучшее предложение на рынке. Что еще важно. Покупатели могут принимать участие только в одном аукционе в один день. То есть они приходят торговаться на тот объект, который они, действительно, заинтересованы купить. Нет туристов, нет случайных посетителей, нет людей из других ценовых диапазонов. Никто не будет платить деньги и тратить свою субботу, для того, чтобы участвовать в аукционе, на объект недвижимости, который ему не интересен. Каждую субботу в Австралии публикуют auction clearance rate – это рейтинг процентов тех аукционов, которые на прошлой неделе завершились сделкой. И это настолько стало нормой для рынка, что этот рейтинг транслируют деловые телеканалы, как рейтинг акций тех или иных индексов, потому что он показывает динамику рынка, в частности – рынка недвижимости. Что отличает российский рынок недвижимости. Первое. У нас страна недоверия. У нас люди боятся оставить сапоги у сапожника, чтобы с ними, не дай Бог, ничего не вышло. Поэтому, когда они думают о том, чтобы участвовать в аукционе по продаже недвижимости, который для них является новинкой, они не понимают, как это работает. Как бы вы им не объясняли, они всегда будут относиться с подозрением к этому. И очень многие потенциальные реальные покупатели недвижимости на него просто не придут. Второе. Никто не гарантирует, что сделка произойдет, даже если цена будет достигнута. Покупатель не обязан купить, продавец не обязан продать. Совершение сделки в итоге остается все-равно в пределах добрых намерений и соблюдения своих обязательств участниками сделки, которые не носят законодательно-обеспеченного характера. И третье, самое главное. Для того, чтобы заманить (в кавычках) максимальное количество покупателей те участники рынка, которые проводят аукционы в России, зачастую очень сильно снижают резервную цену. Это называется «цена-магнит», которая может быть ниже на 25-30% от желаний продавца. Это приводит к тому, что очень часто, если этот аукцион правильно разрекламирован, на него приходит огромное количество людей, никто из которых, зачастую никто, не способен купить этот объект недвижимости по той цене, по которой он реально может быть продан. Это люди из другого ценового диапазона, которые были готовы и являются готовыми купить квартиру хуже и дешевле, но вдруг в их ценовой диапазоне появляется очень интересный объект, который обычно стоит гораздо дороже. И они приходят туда и могут торговаться только в рамках своих финансовых возможностей, которые зачастую не соответствуют той цене, по которой этот объект может быть продан. При этом, что хорошо характеризует аукционный метод, аукцион невозможно провести в принципе, если к нему очень тщательно не подготовится. Нужно подготовить объект недвижимости к продаже. Провести так называемый хоум-стейджинг. Нужно провести очень обширный маркетинговый план. Нужно сообщить всем коллегам по рынку, что вы продаете этот объект и предложить раздел комиссии. Если делать все то же самое с каждый объектов недвижимости, который вы продаете и при этом ставить на него правильную, текущую, реальную рыночную цену, то вы будете получать задаток за те же самые три недели, не вводят никого в заблуждение. И, на мой взгляд, до тех пор, пока в России не появится специализированного законодательства в области аукционов, когда все участники рынка: и покупатели, и продавцы, будут понимать, как это делается, как это принято и какой уровень ожидания у людей, это не станет распространенным в этой стране и не приведет к тем результатам, которые есть, например, в Австралии. Поэтому я призываю тех, кто видит в этом методе очередную волшебную таблетку, которая позволяет им легче подписывать эксклюзивы, отстраиваться от конкурентов, которые этого не делают, которая позволяет обосновывать комиссию. Все это можно сделать и другими способами, при этом продавая много квартир каждый месяц. Я считаю, что наш рынок просто недозрел до аукционов, но когда-нибудь это может произойти и, может быть, у нас тоже каждую неделю будут публиковать процент закрывшихся в прошлую субботу аукционами успешными сделками. Спасибо!

    Новое
    15.11.2017
    О правдивой аналитике рынка недвижимости и о том, как работает федеральная система бронирования новостроек НМаркет.Про рассказали основатели компании Евгений Колганов и Павел Кочкин. Доклад со Всероссийского жилищного конгресса 2016 в Санкт-Петербурге.
    13.11.2017
    Отчетный сюжет с ежегодной конференции «Первого агентства недвижимости», которая состоялась в Санкт-Петербурге. Взгляд изнутри на работу ПАН с партнерами по рынку недвижимости.